Een laadpaal installeren in een mede-eigendom in België: beslissingen, meerderheden en syndicus

U woont in een gebouw in mede-eigendom in België en u wilt een laadpaal op uw parkeerplaats. Het antwoord hangt af van een eenvoudig punt: blijft de laadpaal in uw private deel, of loopt de bekabeling door de gemene delen? Deze gids stelt het kader van het Burgerlijk Wetboek voor, zoals wij het hebben herlezen, en wat het niet zegt.

Het kader: boek 3 van het Burgerlijk Wetboek

De dwangmede-eigendom van een gebouw wordt geregeld door boek 3 “Goederen” van het Burgerlijk Wetboek, voortkomend uit de wet van 4 februari 2020 en van kracht sinds 1 september 2021, de eerste dag van de achttiende maand na de bekendmaking in het Belgisch Staatsblad van maart 2020. De hier nuttige artikelen zijn de artikelen 3.82, 3.87, 3.88 en 3.89.

Let op voor verwarring: het Franse recht op een laadpunt (“droit à la prise”) en zijn procedure zijn in België niet van toepassing. Boek 3 noemt overigens geen laadpalen; wat volgt berust op de lezing van algemene regels. Wij hebben de tekst gelezen die in het Belgisch Staatsblad is verschenen, en de brochure van de FOD Justitie, van december 2025 volgens haar metagegevens, neemt de meerderheden over. Wij konden de gecoördineerde versie niet openen: ga na dat geen latere wijziging u aanbelangt.

Laadpaal in het private deel of in de gemene delen?

• Laadpaal in een garage of op een private plaats, gevoed zonder de gemene delen aan te raken: de regels over werken aan de gemene delen zijn niet uit zichzelf van toepassing. Het reglement van mede-eigendom kan echter zijn eigen regels voorzien: lees het en vraag advies aan de syndicus.
• Laadpaal gevoed door een kabel of leiding die door de gemene delen loopt: artikel 3.82 en de meerderheden van de algemene vergadering komen in het spel.
• Collectieve laadpaal, of installatie die een gemeenschappelijke uitrusting wijzigt, zoals het gemeenschappelijke bord: dat is een beslissing van de algemene vergadering.

De FOD Economie rangschikt in zijn definities van het AREI de gemene delen en de technische lokalen van een residentieel geheel als niet-huishoudelijke installaties, en noemt parkings als voorbeeld van gemene delen. Dat heeft gevolgen voor de keuring van de installatie, uitgewerkt in onze gids over de AREI-keuring.

Het recht om uitrusting in de gemene delen te plaatsen

Artikel 3.82, paragraaf 2, geeft individuele mede-eigenaars een wettelijk en kosteloos recht om kabels, leidingen en bijbehorende uitrusting in of op de gemene delen te installeren, te onderhouden of te vernieuwen. De werken moeten tot doel hebben de infrastructuur van de private delen op het vlak van energie, water of telecommunicatie te optimaliseren, en de andere mede-eigenaars of de vereniging mogen de financiële lasten ervan niet dragen. Wie installeert, blijft eigenaar van de infrastructuur.

De tekst noemt laadpalen niet. Of de voeding van een laadpaal onder dit recht valt, is dus een lezing die de syndicus of een juridische professional moet bevestigen.

1. Minstens twee maanden voor het begin van de werken stuurt u aan alle mede-eigenaars of, als die er is, aan de syndicus een aangetekende zending met uw adres, de beschrijving van de werken en een bewijs van de optimalisatie van de infrastructuur.
2. De mede-eigenaars of de vereniging kunnen beslissen de optimalisatiewerken zelf uit te voeren, in welk geval ze u daarvan op dezelfde wijze op de hoogte brengen.
3. Binnen twee maanden na ontvangst van uw zending kunnen ze zich verzetten, bij aangetekende zending en op straffe van verval, op grond van een wettig belang.

De tekst houdt drie situaties van wettig belang aan: een infrastructuur van dat type bestaat al in de betrokken gemene delen; de infrastructuur of de werken veroorzaken aanzienlijke schade aan het uitzicht, het gebruik, de hygiëne of de veiligheid; of de werken leiden tot geen enkele optimalisatie, of verzwaren de financiële last van de anderen. Wie installeert, moet ook de hinder beperken en te goeder trouw overleggen met de syndicus of de mede-eigenaars, die de werken mogen volgen.

De beslissingen van de algemene vergadering en hun meerderheden

De algemene regel is de volstrekte meerderheid van de stemmen van de op het ogenblik van de stemming aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars, waarbij onthoudingen niet worden meegeteld. Ieder beschikt over stemmen die evenredig zijn met zijn aandeel in de gemene delen. Voor een laadpaal zijn drie meerderheidsniveaus van het Burgerlijk Wetboek en van de brochure van de FOD Justitie te kennen.

• Twee derde van de stemmen: werken die de gemene delen raken, behalve werken die de wet oplegt en bewarende werken of voorlopig beheer, waarover bij volstrekte meerderheid kan worden beslist; en wijzigingen van de statuten die enkel het genot, het gebruik of het beheer van de gemene delen betreffen.
• Vier vijfden: elke andere wijziging van de statuten, ook die van de verdeling van de lasten van de mede-eigendom.
• Eenparigheid: de wijziging van de verdeling van de aandelen in de mede-eigendom.

Een collectieve laadpaal die werken aan de gemene delen vereist, valt dus in principe onder twee derde. Als een beslissing de verdeling van de lasten wijzigt, bijvoorbeeld om het laden anders te laten betalen, kan een zwaardere meerderheid nodig zijn. Laat de kwalificatie van de beslissing nagaan voor de stemming.

De rol van de syndicus

Volgens artikel 3.89 en de brochure van de FOD Justitie voert de syndicus de beslissingen van de algemene vergadering uit. Hij beheert de gelden van de vereniging, vertegenwoordigt haar, legt offertes voor aan de vergadering en stelt de notulen op, met de behaalde meerderheden en de naam van wie tegen heeft gestemd of zich heeft onthouden. Hij zit de vergadering niet voor.

• Hij roept de vergadering bijeen bij aangetekende zending, minstens vijftien dagen voor de datum behalve bij hoogdringendheid, met een agenda.
• Een mede-eigenaar kan hem op elk moment de punten melden die op de agenda moeten staan; kunnen ze niet op de agenda van de eerstvolgende vergadering komen, dan worden ze op die van de volgende gezet.
• De vergadering beraadslaagt enkel geldig als meer dan de helft van de mede-eigenaars, die minstens de helft van de aandelen bezitten, aanwezig of vertegenwoordigd is. Anders kan na minstens vijftien dagen een tweede vergadering worden bijeengeroepen.

Gewest, elektriciteit en vervolg

Het Burgerlijk Wetboek is federaal, maar de gewesten hebben eigen regels over parkings, steun en begeleiding: onze gids over de gewestelijke regels stelt er enkele voor. Wallonië geeft aan een toestemming in mede-eigendom te vragen en een beroep te doen op een erkende professional. Leefmilieu Brussel biedt een gratis facilitator voor particulieren en bedrijven. Wij hebben geen regel nagegaan die eigen is aan Vlaanderen.

In alle gevallen moet de elektrische installatie het AREI naleven en hangt de ingebruikname af van een keuring door een erkend organisme: zie de specifieke gids. Open het bord of de laadpaal niet zelf en schakel geen enkele beveiliging opnieuw in: die handelingen zijn voor een gekwalificeerde en bevoegde professional. Bij een geschil raadt de brochure van de FOD Justitie eerst bemiddeling aan.